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作為現代商業發展的高級形態，城市綜合體被公認為商業地產的核心產品。隨著天津城市更新的進一步展開和深化，湧現出大批城市綜合體項目，其選址在近年發展中逐步由市中心熱門商圈地塊延伸至城市近郊環線位置。綜合體正以均衡的步伐引發城市商業結構的新調整。
城市綜合體由於匯聚瞭商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等功能，有較強的積聚效應，能夠在短時間內提升區域競爭。而對於多數地產商而言，綜合體打破瞭以住宅為主的單一項目模式，讓整個項目擁有多重需求可能性。這也就是中糧、紅星、鵬欣等多傢開發商紛紛攜綜合體項目進駐天津城區的原因。
內容來自sina新聞
天津綜合體外擴改寫商圈格局 促商圈平衡分佈
近郊綜合體呼喚差異化競爭
毋庸置疑，綜合體的百花齊放讓近幾年的天津商業地產著實火瞭一把，繽紛的綜合體項目極大地提升瞭城市人群的購買力，漸成商業地產開發新寵，紮堆市區並急速出現"遍地開花"的局面，促使市中心商業據點在核心基礎上更上一層樓。
近郊綜合體爆發促商圈分佈平衡
當城市購買力隨綜合體項目的不斷落成逐步提升，也隨天津樓市熱度不斷外擴，大部分居住在環城區域的居民對消費、娛樂、休閑場所有瞭更高要求。這就引發瞭部分開發商將綜合體項目擴至城區環線以外的新型住宅聚集區域。
"新興商圈的商業地產，因其城市發展原因，必將形成一些物業價值窪地，也成為瞭低門檻、高增值的物業投資熱點區域。"武清區某綜合體項目負責人說，在都市中，每增加一個城市人口一般需要增加0.8-1.5平方米的商業地產需求。主城邊緣的新興商圈正隨著其城市化水平不斷提高，可以預見到未來城(價格 動態 戶型圖 論壇)市對商業地產的需求也會逐步擴大。其商業地產必將隨著城市的發展而快速增值，如大學城、津南、空港、南站、佛羅倫薩小鎮、東麗湖等新興商圈的商業地產。
綜合體高密度紮堆市區
當綜合體逐漸由粗放走向精細，差異化成為項目之間最強硬的競爭武器。而近郊綜合體的規劃則更應以地域特色為先，將項目規劃成為具備充足特色的個性化產品。目前來看，實力房企主推下的近郊綜合體多掛有人文地產、旅遊地產、京津奧特萊斯消費等鮮明標簽。也隻有這種目標明確、對應人群鮮明的特色綜合體才能在城市商圈殘酷的競爭中占有一席之位。
地產人士表示，城市綜合體規模大、可商可住，成為增加開中壢房屋增貸發商利潤率的新高點，因此許多實力開發商在意識到商業綜合體重要性的同時，紛紛著手入市。外擴型綜合體項目應找準適合該地區的發展方向，隻有這樣才能夠在滿足當地消費人群需求的前提下，拉攏、吸引部分市中心消費人群，以此逐步改變商圈分佈不均的現狀。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/09242484901.shtml
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